Rechner zum DIW aktuell Nr. 126
Was kostet die Vergesellschaftung den Berliner Haushalt?
Wie stark eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände nach Art. 15 GG den Berliner Landeshaushalt belastet, hängt vor allem von drei Größen ab: der Höhe der Entschädigung, der Miete, die in den Wohnungen verlangt wird, und den Zinsen, zu denen Land und Anstalt sich verschulden. Setzen Sie Ihre eigenen Annahmen und sehen Sie die Folgen.
Alexander Kriwoluzky · Grundlage: Dany-Knedlik, Kholodilin, Kritikos, Kriwoluzky (2026), DIW aktuell Nr. 126, Tabelle 2 · Rechenweg · Quellen · Excel-Rechenblatt
Saldo für den Landeshaushalt im ersten Jahr
Saldo im Zeitverlauf
Werte als Tabelle anzeigen
Kennzahlen über den Betrachtungszeitraum
Entschädigung und Miete: die Übersicht
Saldo im ersten Jahr für verschiedene Entschädigungen und Mieten, bei Ihren übrigen Annahmen (). Mit den Standardwerten entspricht das Tabelle 2 im DIW aktuell. Ein Klick auf ein Feld übernimmt die Werte.
Grün mit Pluszeichen: Überschuss. Rot mit Minuszeichen: Zuschuss aus dem Landeshaushalt. Im DIW aktuell sind die Vorzeichen umgekehrt (dort positiv = Zuzahlung). Mieten: 6 € Untergrenze der einkommensabhängigen Mieten im kommunalen Neubau (Wahlprogramm Die Linke 2026) · 7 € etwa Durchschnittsmiete der landeseigenen Unternehmen · 8 € etwa heutiges Niveau in den betroffenen Beständen.
Rechnung herunterladen und weitergeben
Das Excel-Rechenblatt enthält dieselbe Rechnung mit offenen Formeln: Annahmen ändern, Zeitreihe Jahr für Jahr nachvollziehen, Übersicht nach Entschädigung und Miete. Die CSV-Datei enthält die Zeitreihe zu den hier eingestellten Annahmen.
So wird gerechnet
Das Land zahlt die Entschädigung. Einen Teil davon bringt es als Eigenkapital in eine Anstalt öffentlichen Rechts ein und nimmt dafür selbst Kredit auf; den Rest finanziert die Anstalt über eigene Kredite. Die Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergeben den Reinertrag. Reicht er nicht für Zins und Tilgung beider Kredite (den Kapitaldienst), muss der Landeshaushalt die Differenz zuschießen. Ein Überschuss der Anstalt kann umgekehrt an das Land fließen. Gerechnet wird konsolidiert, also für Land und Anstalt zusammen.
Im ersten Jahr spielen Miet- und Kostensteigerung noch keine Rolle; deshalb entspricht die Hauptzahl Tabelle 2 im DIW aktuell (mit umgekehrtem Vorzeichen). Die Bewirtschaftungskosten steigen fest mit 2 % pro Jahr, dem Inflationsziel der EZB. Für die Mieten ist 1 % pro Jahr voreingestellt, wie politisch debattiert; der Wert lässt sich ändern. Steigen die Mieten langsamer als die Kosten, wächst der Zuschussbedarf mit der Zeit. Der Barwert wird mit dem Zins des Landes abgezinst. Die höchste tragbare Entschädigung im ersten Jahr ist Reinertrag ÷ [q · AF(Zins Land) + (1 − q) · AF(Zins Anstalt)], wobei q die Eigenkapitalquote und AF der Annuitätenfaktor ist.
Was die Rechnung nicht enthält
- Sie zeigt nur die direkte Haushaltswirkung. Nicht enthalten sind das Rechtsrisiko einer Entschädigung unter dem Verkehrswert, Kosten einer Landesbürgschaft im Krisenfall, steuerliche Rückwirkungen (Abschreibungen der Unternehmen bei einer Entschädigung unter Buchwert, vor allem zulasten des Bundes), Transaktions- und Aufbaukosten der Anstalt sowie Leerstand.
- Keine Marktwirkungen: weder auf den Neubau (Wohnungsunternehmen stellten 2008–2025 im Schnitt 42 % der neuen Wohnungen fertig) noch auf die Umzugsmobilität oder die Mieten im übrigen Markt.
- Die Zinsen gelten über die gesamte Laufzeit als fest; ein Zinsänderungsrisiko ist nicht berücksichtigt.
- Der Bestand bleibt konstant: keine Verkäufe, kein Neubau durch die Anstalt.
Annahmen und ihre Herkunft
Entschädigung
| Quelle | Wohnungen | Methode | Entschädigung |
|---|---|---|---|
| Senat (2019/2020) | 226.000–240.000 | Verkehrswert | 29–36 Mrd. € (2020: bis 39,5) |
| Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen | ca. 240.000 | Ertragswert „Faire Mieten“ bzw. Mieten der Landeseigenen | 8 bzw. 11 Mrd. € |
| Rechnungshof von Berlin (2024) | 240.000 | Szenarien der Haushaltsfolgen | 8 / 11 / 29 / 36 Mrd. € |
| Holm et al. (2025) | 240.000 | Refinanzierbarkeit aus den Mieten | 10,1 Mrd. € (realitätsnah 10–17) |
| Sondierungspapier Linke, Grüne, SPD (2026) | rund 160.000 | Obergrenze; Unternehmen mit mehr als 10.000 Wohnungen | 16 Mrd. € |
| IMK (2026) | 210.000 | Ertragswert, 4 % real, 40 Jahre, zzgl. Boden | 13,5 Mrd. € |
Das Rahmengesetz vom März 2026 (in Kraft 2028) nennt den Verkehrswert als Ausgangspunkt der Entschädigung, lässt die Bewertungsmethode aber offen.
Bewirtschaftungskosten
Standard sind 3,73 € je m² und Monat (Holm et al. 2025, Tab. 5, landeseigene Unternehmen): Instandhaltung 1,77 €, Modernisierung 1,00 €, Verwaltung 0,52 €, Mietausfallwagnis 0,14 €, nicht umlagefähige Betriebskosten 0,30 €. Kapitalkosten und Tilgung stecken im Kapitaldienst; eine zusätzliche Abschreibung wird nicht angesetzt, um Doppelzählung zu vermeiden. Alternativen: 2,94 € (Holm et al., Basis), 3,66 € (IMK), 4,40 € (IW Köln, realistischere Modernisierung), 4,44 € (Holm et al., erhöhte Instandsetzung).
Zinsen
Bundesanleihen rentieren derzeit knapp unter 4 Prozent (30 Jahre: 3,79 %; Deutsche Bundesbank, Stand 20.10.2026). Das ist die Untergrenze, denn zu geringeren Zinsen wird niemand dem Land Berlin oder einer Wohnungsgesellschaft Geld leihen. Berlin zahlt einen geringen Aufschlag gegenüber dem Bund (rund 0,2 Prozentpunkte); er kann steigen, wenn die Haushaltspolitik als unsolide gilt. Daraus ergibt sich der Standardwert von 4 % für das Land. Wohnungsgesellschaften können sich nicht zu den Konditionen des Bundes verschulden: Eine Anleihe der HOWOGE mit sieben Jahren Restlaufzeit rentiert rund 1 Prozentpunkt über vergleichbaren Bundesanleihen. Der Standardwert von 5 % für die Anstalt ist vorsichtig gerundet; Holm et al. (2025) setzen 1,5 bis 2 Prozentpunkte Aufschlag an.
Eigenkapitalquote und Laufzeit
Standard sind 20 % Eigenkapital (Holm et al. 2025) und 50 Jahre Laufzeit (DIW aktuell). Das IMK rechnet mit 30 % und 40 Jahren.
Vergleichsgrößen Landeshaushalt
| Größe | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Bereinigte Ausgaben 2027 | ≈ 45,9 Mrd. € | Doppelhaushalt 2026/27, Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Finanzen vom 19.12.2025 (2026: knapp 45 Mrd. €) |
| Finanzierungsdefizit 2026 | ≈ 4,6 Mrd. € | Statusbericht des Senats, 1.9.2026 |
| Schuldenstand | ≈ 69 Mrd. € | Senatsverwaltung für Finanzen |
Quellen
- Dany-Knedlik, G., Kholodilin, K. A., Kritikos, A. S., Kriwoluzky, A. (2026): Vergesellschaftung der Wohnungsunternehmen in Berlin belastet den Haushalt und schafft keine zusätzliche Wohnung. DIW aktuell Nr. 126, 5. Oktober 2026. ISSN 2567-3971.
- Dullien, S., Kaczmarczyk, P., Krebs, T., Truger, A. (2026): Die Überführung von großen Wohnungsbeständen ins Gemeineigentum. IMK Policy Brief Nr. 225.
- Holm, A. et al. (2025): Refinanzierungsoptionen in vergesellschafteten Wohnungsbeständen. Studie im Auftrag von Deutsche Wohnen & Co enteignen.
- Rechnungshof von Berlin (2024): Auswirkungen einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen auf den Landeshaushalt.
- Deschermeier, P., Voigtländer, M. (2026): Auswirkungen der Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in Berlin. IW Köln.
- Simons, H. (2026): Auswirkungen einer Vergesellschaftung. empirica.
- Expertenkommission Vergesellschaftung (2023): Abschlussbericht.
- Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen (2025): Vergesellschaftungsgesetz (Entwurf vom 26.9.2025).
- Die Linke Berlin (2026): Wahlprogramm zur Abgeordnetenhauswahl 2026.
- Senatskanzlei Berlin (1.9.2026): Statusbericht zur Haushaltslage.
- Senatsverwaltung für Finanzen (2025): Doppelhaushalt 2026/2027, Pressemitteilung Nr. 21 vom 19.12.2025; Umsetzung der Schuldenbremse im Land Berlin.
- dpa (21.10.2026): Regierungsbildung: Vergesellschaftung soll kommen – was könnte sie bringen? Bericht über das Sondierungspapier von Linke, Grünen und SPD, Tagesspiegel.
- Deutsche Bundesbank: Renditen börsennotierter Bundeswertpapiere, Stand 20.10.2026.
Der Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser. Es werden keine Eingaben gespeichert oder übertragen, es gibt keine Cookies und kein Tracking. Stand: Oktober 2026.